1. EL PROCESO DE COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

1.1 RESERVA DE LA PROPIEDAD

El primer paso es formalizar su oferta sobre la propiedad y retirarla del mercado, protegiendo así su interés en la compra. Una vez que se han negociado las condiciones de la compra y el vendedor acepta la oferta, nace un acuerdo vinculante, que queda formalizado mediante la firma de un contrato de reserva. Este incluye el pago de un depósito de entre 3.000 € y 6.000 € para reservar la propiedad antes del intercambio de un contrato privado de compraventa. Esta cantidad de reserva es totalmente reembolsable en caso de que las comprobaciones realizadas por los abogados revelen algún obstáculo legal que afecte al proceso de compra.

El proceso de búsqueda

Mientras la propiedad está ‘reservada’ a su nombre, el abogado local realizará todas las búsquedas e investigaciones necesarias sobre la propiedad ante las autoridades correspondientes para garantizar que la propiedad que está comprando es legal y está libre de cargas, deudas o gravámenes. Los abogados locales también se asegurarán de que la propiedad disponga de las escrituras necesarias y de que los vendedores sean sus legítimos propietarios.

Una vez finalizadas las comprobaciones, los abogados locales confirmarán por escrito si el proceso de búsqueda se ha completado satisfactoriamente. Recibirá una descripción y explicación precisas de cada uno de los aspectos de esta investigación.

1.2 EL CONTRATO PRIVADO

Una vez completadas las comprobaciones, se redacta y firma un contrato privado por ambas partes. Este contrato privado establece todos los detalles del acuerdo, las condiciones de pago y la fecha de finalización. Durante esta fase, el comprador entrega un depósito no reembolsable, que será un porcentaje del precio de compra menos el depósito de reserva abonado al realizar la reserva.

1.3 FINALIZACIÓN (Firma de la escritura)

El proceso de compraventa de la propiedad se finaliza ante un Notario, con la firma de la Escritura de Compraventa (Escritura de Propiedad) por parte del comprador y del vendedor. El Notario es un funcionario público cuya función es identificar al comprador y al vendedor, garantizar que se han cumplido todos los requisitos legales y que se ha satisfecho el importe que debe pagarse.

Si no puede estar presente en la firma de la escritura, los abogados locales pueden realizar todos los trámites necesarios en su nombre mediante un Poder Notarial. De hecho, es una práctica habitual disponer de un poder notarial válido desde el inicio de todas las operaciones de compra y/o venta.

a) Toma de posesión de la propiedad

Inmediatamente después de la firma de las escrituras, el comprador recibirá las llaves de la propiedad y podrá tomar posesión de ella.

b) Escritura de propiedad y registro de la propiedad

El procedimiento de registro de la propiedad implica el pago de todos los impuestos aplicables a la propiedad y la obtención del sello registral definitivo de la Escritura de Propiedad, que garantiza la transmisión de la propiedad. Este procedimiento es un paso importante y tiene lugar una vez firmada la Escritura de Propiedad y tomada posesión de su propiedad. La escritura suele tardar entre dos y tres meses en ser devuelta por la Oficina del Registro de la Propiedad. El Notario notificará a los abogados locales que la escritura está disponible para su recogida.

c) Suministros

Una vez finalizada la compraventa, nos aseguraremos de que todos los contratos de suministros de la propiedad (electricidad, agua, recogida de basuras, etc.) estén a nombre del comprador. Los abogados locales también se encargarán de que todas las facturas se paguen mediante domiciliación bancaria desde su cuenta española si así lo desea.

2. TRÁMITES BÁSICOS NECESARIOS

Hay varios trámites básicos que debe tener en cuenta al completar el proceso de compra de una propiedad en España:

2.1 PODER NOTARIAL

Para disponer de un representante legal en España, es esencial que otorgue un Poder Notarial a su favor para que puedan actuar en su nombre. Con este Poder, pueden firmar contratos, escrituras y toda la documentación relacionada con su proceso de compra. Ellos redactarán el Poder Notarial, que podrá firmarse, según le resulte conveniente, en España o en el país que prefiera. Cuando corresponda, también le proporcionarán instrucciones para que el Poder sea sellado con la Apostilla de La Haya o mediante legalización consular, haciendo que el Poder sea válido en España.

2.2 N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero)

El N.I.E. es el número de identificación que utilizan los extranjeros en España y es expedido por las autoridades policiales. Sin este número de identificación es imposible comprar propiedades en España u obtener contratos de servicios para los suministros. Las solicitudes para obtener un número N.I.E. suelen tardar cierto tiempo en tramitarse, por lo que es muy importante presentar la solicitud al inicio del proceso de compra.

2.3 CUENTA BANCARIA ESPAÑOLA

Es esencial disponer de una cuenta en un banco español para contratar los servicios de suministros y pagarlos mediante domiciliación bancaria. Sus abogados locales pueden abrir una cuenta bancaria en España en su nombre.

2.4 TESTAMENTO ESPAÑOL

Aunque no es obligatorio tener un testamento en España, recomendamos encarecidamente disponer de uno. Un testamento español suele facilitar y agilizar los trámites en España. Sin un testamento español, finalizar un procedimiento de herencia puede tardar hasta un año y medio o dos años. Las autoridades españolas aplican penalizaciones fiscales si estos asuntos no se gestionan con prontitud.

Según la legislación española, cuando una propiedad es propiedad conjunta de dos personas y una de ellas fallece, su parte no se transfiere automáticamente al otro titular. Se transferirá de acuerdo con el testamento del fallecido o, si no existe testamento, de acuerdo con las leyes de sucesión intestada.

3. IMPUESTOS EN ESPAÑA

La compra de una propiedad en España implica, tanto para residentes como para no residentes, una serie de obligaciones fiscales que deben cumplirse

3.1. IMPUESTOS SOBRE LA TRANSMISIÓN DE BIENES

a) Propiedades de nueva construcción

El impuesto IVA es aplicable a la compra de propiedades de nueva construcción y parcelas urbanas (que nunca hayan sido transmitidas anteriormente). Asciende al 10% del precio de compra y al 21% para la compra de parcelas urbanas. Este impuesto debe pagarse en cada cuota. Además, la obtención de la escritura de propiedad también está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Impuesto AJD, impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Actos Jurídicos Documentados) del 1,2%.

b) Propiedades de reventa

Cuando las propiedades ya han sido transmitidas anteriormente, el tipo aplicable no es el IVA sino el impuesto ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). El tipo del ITP es del 7% del precio de compra de la propiedad.

Tenga en cuenta que los costes totales asociados a una operación de compra de una propiedad normalmente se sitúan entre el 10% y el 14% del precio de compra (sin hipoteca).

3.2. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI, por sus siglas en español)

El impuesto IBI debe pagarse anualmente al Ayuntamiento correspondiente, en un único pago que debe realizarse entre el 15 de septiembre y el 15 de noviembre (este es el periodo habitual, aunque puede variar según cada Ayuntamiento). Sus abogados locales pueden garantizar que este pago se realice mediante domiciliación bancaria desde su cuenta bancaria española.

3.3. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LOS INMUEBLES

Cualquier persona que sea propietaria de inmuebles en España debe presentar una declaración de impuestos ante las autoridades fiscales españolas. La Agencia Tributaria calcula anualmente una Renta Imputada como un porcentaje (del 1,1% al 2%, dependiendo del Ayuntamiento) del Valor Catastral de los inmuebles. Tenga en cuenta que el Valor Catastral normalmente es significativamente inferior al valor de mercado. Sobre la Renta Imputada, el Impuesto sobre la Renta es del 24% para ciudadanos no pertenecientes a la UE y del 19% para residentes fiscales en la CEE (Comunidad Económica Europea).

Si decide alquilar su propiedad, el Impuesto sobre la Renta anterior no se aplicará durante los periodos en los que la propiedad esté ocupada y deberá presentarse una declaración fiscal independiente según corresponda. En ese caso, pagará el Impuesto sobre la Renta de Alquileres. Como orientación general, el porcentaje de impuesto que se paga sobre el beneficio es del 24% para ciudadanos no pertenecientes a la UE y del 19% para residentes fiscales en la CEE (Comunidad Económica Europea).

Recomendamos que cualquier persona que sea propietaria de una propiedad en España, pero que no sea residente allí durante todo el año, designe un ‘representante fiscal’ que se encargará de realizar todos los trámites necesarios ante las autoridades fiscales.

3.4. IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES

El impuesto sobre las ganancias patrimoniales se calcula en función del incremento entre el precio de compra original de una propiedad y el precio de venta. Este impuesto se aplica al vendedor y es del 19% en el caso de los no residentes.

Cualquier persona que compre una propiedad a un no residente debe retener el 3% del precio de compra, que posteriormente se paga a las autoridades fiscales a cuenta de cualquier obligación tributaria de los vendedores. El vendedor dispone entonces de un plazo de 3 meses para pagar el resto de este impuesto a las autoridades fiscales. Hay situaciones en las que el impuesto adeudado sería inferior al 3% retenido, en cuyo caso es necesario solicitar su devolución a la Agencia Tributaria. Su abogado local puede ayudarle en este asunto.

3.5. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Si no es residente en España, puede estar obligado a pagar el Impuesto sobre el Patrimonio, que se aplica a todos los bienes que tenga en España. Entre estos bienes se encuentran los inmuebles, las cuentas bancarias y otros activos.

La obligación de presentar este impuesto surge cuando su patrimonio neto (activos menos obligaciones) supera los 700.000 euros por persona, o cuando su patrimonio bruto supera los 2 millones de euros (incluso si no hay impuesto que pagar).

Los tipos oscilan entre el 0,20% y el 2,5% para los residentes en Andalucía o para aquellos propietarios no residentes cuyos inmuebles estén situados en esta región.

4. HIPOTECAS

En España, los extranjeros y no residentes pueden solicitar una hipoteca con bancos españoles. Nuestro equipo puede ayudarle a encontrar la opción hipotecaria que mejor se adapte a sus necesidades.

4.1. REQUISITOS

Para obtener una hipoteca en España, debe cumplir una serie de requisitos relacionados con su capacidad para hacer frente a los pagos y también con el valor de la propiedad que se va a adquirir.

La cuota hipotecaria nunca superará el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante y el periodo máximo de amortización es de 30 años. En España, las hipotecas normalmente se conceden hasta los 70-75 años.

4.2. IMPORTE SOLICITADO

Como parte del proceso de solicitud de la hipoteca, el banco encargará a una empresa de valoración oficial, certificada e independiente que realice una tasación de la propiedad. Esta empresa proporcionará un informe oficial sobre el valor de la propiedad, que se convierte en la principal garantía directa para la recuperación del préstamo en caso de impago.

En cuanto al importe de la hipoteca, los préstamos oficiales ofrecidos por los bancos son, por regla general, de hasta el 60%-65% del valor de tasación de la propiedad para clientes no residentes y de hasta el 80% para residentes.

Como ocurre con cualquier hipoteca, la propiedad actúa como garantía principal; si el cliente no puede hacer frente a los pagos, el prestamista hipotecario puede ejecutar la propiedad y, finalmente, recuperarla y venderla para recuperar su préstamo.

4.3. TIPOS DE HIPOTECAS

El tipo de hipoteca más habitual en España es la hipoteca de capital e intereses o hipoteca de amortización. En las hipotecas de capital e intereses, el préstamo se devuelve pagando mensualmente una parte del capital, junto con los intereses generados. De esta forma, el préstamo queda completamente amortizado una vez finalizado el periodo de amortización.

4.4. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

Para obtener una hipoteca en España, debe cumplir una serie de requisitos relacionados con su capacidad para hacer frente a los pagos y también con el valor de la propiedad que se va a adquirir.

Trabajadores por cuenta ajena:

• Las tres últimas nóminas.
• Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Certificado de la empresa que confirme el salario y la antigüedad en la empresa.
• Extractos bancarios de los últimos tres meses.
• Extractos bancarios de los últimos tres meses.

Trabajadores por cuenta propia:

• Declaraciones de la renta de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Informe del contable.
• Extractos bancarios de los últimos tres meses.
• Carta de referencia bancaria.

Carta de referencia bancaria.

• Las tres últimas nóminas de la pensión.
• Declaración de la renta de los dos últimos ejercicios fiscales.
• Extractos bancarios de los últimos tres meses.
• Carta de referencia bancaria.

4.5. COSTES DE LA HIPOTECA

Además de los intereses y las cuotas mensuales, puede haber costes relacionados con la contratación de una hipoteca en España, como la comisión de apertura, seguros, honorarios legales, etc. Otro requisito legal para contratar una hipoteca es adquirir una póliza de seguro sobre la propiedad y su contenido. Eventualmente, el banco también podría exigir la contratación de un seguro de vida.

5. COSTES DE ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD ANDALUCÍA – ESPAÑA

En toda compra, comprobará que, aparte del precio de compra de la propiedad, existen una serie de costes relacionados que son necesarios al adquirir una propiedad en España (honorarios notariales, registro, inscripción, impuesto de transmisiones, etc.).

Aunque no pretendemos sustituir la necesidad de una atención especializada y personalizada por parte de un profesional cualificado al comprar una propiedad en España, nuestro objetivo es proporcionar una idea general de los costes básicos que pueden surgir en un procedimiento de compra estándar.

IMPUESTOS DE REVENTA

Una propiedad de reventa se define como la adquisición de una propiedad que ha tenido un propietario anterior, en contraposición a la adquisición de una propiedad directamente del promotor original.

A. Para viviendas, el impuesto de transmisiones se calcula de la siguiente manera:

B. Para plazas de aparcamiento, el impuesto de transmisiones se calcula de la siguiente manera:

C. Para la adquisición de vivienda habitual, el impuesto de transmisiones es: 6%

• Valor inferior a 150.000,00 €

D. Para menores de 35 años, el impuesto de transmisiones es: 3,5 %

• Valor inferior a 150.000,00 €
• Vivienda habitual

E. Para personas con discapacidad o familias numerosas, el impuesto de transmisiones es: 3,5 %

• Valor inferior a 250.000,00 €
• Vivienda habitual

F. Para profesionales y empresas inmobiliarias, el impuesto de transmisiones es: 2%

2. IMPUESTOS DE PROPIEDAD NUEVA

Una propiedad de nueva construcción se define como aquella que se adquiere directamente del promotor original.

A. Para viviendas, el impuesto es: 11,2%

B. Para la adquisición de vivienda habitual, el impuesto es: 11,0%

• Valor inferior a 150.000,00 €

C. Para compradores menores de 35 años, el impuesto es: 10,3%

• Valor inferior a 150.000,00 €
• Vivienda habitual

D. Para personas con discapacidad o familias numerosas, el impuesto es: 10,1 %

• Valor inferior a 250.000,00 €
• Vivienda habitual

E. Para plazas de aparcamiento adquiridas por separado de la vivienda, el impuesto es: 22,2%

*IVA = Impuesto sobre el Valor Añadido español

**Actos Jurídicos Documentados = Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: impuesto sobre la escritura de propiedad y documentos notariales.

3. COSTES TOTALES DE COMPRA

Para ofrecerle una indicación general sobre los costes totales de compra (impuestos + costes), los situaríamos en los siguientes rangos:

Dado que los costes de compra dependen de variables como el precio, la estructura de la operación, la ubicación de la propiedad, etc., solo será posible ofrecer una estimación más precisa cuando se conozcan todos los detalles de la compra.

Lo anterior incluye impuestos, notaría, registro de la propiedad, costes legales, trámites, conexión de suministros, certificados de comprobación, etc.

No incluye posibles costes de financiación, como tasación, comisión de apertura de hipoteca, seguro obligatorio, honorarios legales, etc.